De gemeente Rotterdam heeft een scan laten uitvoeren om een besluit te nemen over de toekomst van de Westewagenstraat panden. In de scan zijn de sloop en nieuwbouw-variant als een renovatievariant getoetst aan stedenbouwkundige, juridische, maatschappelijke en financieel technische aspecten.
Nieuwbouwvariant
Voor de nieuwbouwvariant heeft Klunder Architecten in opdracht van Vervat Vastgoed een schetsontwerp gemaakt (d.d. april 2012). Het plan gaat uit van een schijfvormig volume van 11 bouwlagen, parallel aan het Stadswater. De plint is 17 meter diep en gevuld met horecaruimtes, die aan weerszijden entrees hebben. De entrees naar de studenteneenheden zitten aan de Westewagenstraat. Langs de kade van het stadswater is ruimte voor terrassen en een wandelpromenade. Bovenop de begane grondverdieping liggen tien bouwlagen met studenteneenheden. De bovenste drie lagen zijn ietwat terugliggend. Het programma bestaat ongeveer uit: 216 studenteneenheden, 1.000 m2 commercieel, totaal ongeveer 10.000 m 2 bvo, maximale hoogte 11 bouwlagen (35 meter).
Renovatievariant
Voor de renovatieplannen heeft Vervat Groep de hulp ingeschakeld van het bouwkundig bureau Atelier PDV uit Monster. Er is door Vervat Vastgoed nog geen concreet plan uitgewerkt. Wel heeft men aangegeven een haalbaar plan te kunnen realiseren binnen de opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Vervat Vastgoed heeft aangegeven dat voor de bovenverdiepingen wordt gekeken naar long/short stay in de ene toren en appartementen in de andere toren. De gevels zullen worden gerenoveerd en hier en daar zullen er kleine aanpassingen worden gedaan. De kades zijn recentelijk heringericht. Er wordt meer groen toegevoegd, er is ruimte voor terrassen en er komt een promenade langs het water. De hoven aan de waterzijde kunnen worden verlevendigd door de achtergevels van de horecafuncties meer te openen. Het programma bestaat ongeveer uit: 2.400 m2 wonen en short/long-stay, 1.600 m2 commercieel, totaal ongeveer 4.000 m2 bvo, maximale hoogte 7 bouwlagen (22 meter).
Om een goede vergelijking te kunnen maken met renovatie heeft de gemeente een architectenbureau gevraagd ook een impressie te maken van een eventuele renovatievariant, die past binnen de gestelde randvoorwaarden
Belangrijkste samenvatting resultaten scan
Uit de scan van de gemeente Rotterdam komt naar voren dat de renovatievariant op de verschillende onderzochte aspecten hoger scoort dan de nieuwbouwvariant.
Cultuurhistorische waarde: De bestaande bebouwing aan de Westewagenstraat is van hoge cultuurhistorische waarde voor de Binnenstad. Met het renovatieplan wordt deze kwaliteit behouden en versterkt. Het nieuwbouwplan gaat uit van de sloop van de bestaande bebouwing. Hiermee gaat de cultuurhistorische kwaliteit verloren.
Massa en bezonning: De nieuwbouwvariant sluit qua maat en schaal niet aan bij de naastgelegen bebouwing. De nieuwbouwvariant verslechterd de bezonningsituatie van de kades en het Stadswater.
Programma: Het programma van de nieuwbouwvariant is aanzienlijk groter dan het programma van de renovatievariant. Het programma bestaat voornamelijk uit studenteneenheden tbv de EUC. Bij renovatie gaat men uit van ongeveer 50 long- en short-stay appartementen. In de plint is meer ruimte voor commercieel programma dan bij nieuwbouw. Een deel van de huidige ondernemers kan op deze locatie blijven. Het succesvol en op tijd huisvesten van de studenten van het EUC is niet afhankelijk van de nieuwbouwvariant van de Westewagenstraat.
Uitstraling plint: Beide plannen gaan uit van een levendige uitstraling van de plint aan weerszijde van de bebouwing. Bij de renovatievariant zijn enkele ingrepen in de plint wenselijk om meer levendigheid langs het Stadswater te krijgen.
Planning: De planning voor de nieuwbouwvariant is onzeker, onder meer omdat een deel van het vastgoed nog niet in het bezit is van de ontwikkelaar en omdat er sprake is van zittende huurders. In het meest gunstige geval is de oplevering medio 2016. De start van de renovatie is geheel in handen van de ontwikkelaar. Deze zal uiterlijk 1 maart 2013 moeten beginnen met de renovatie. Oplevering uiterlijk eind 2014.
Cultuur Historische waarde van de bestaande bebouwing? Welke vraag ik me dan af!
In mijn optiek ziet het Renovatieplan er wat mutsig uit ( zoals men denkt) in tegenstelling tot het Nieuwbouwplan van Klunder. De ‘bezonnings’ argumenten acht ik van van generlei waarde. Als er al sprake van zonlicht schijnsels vanuit het zuid westen op de paar meter brede Rotte en Laurensplein, dan is in de beperking ook de huidige bebouwing hier debet aan en zal de hoogte van de Klunder nieuwbouw dit niet zoveel kunnen verergeren me dunkt. Weer een gemiste kans, gebaseerd op valse ‘historische’ sentimenten.